דיור מוגן – הדברים שכדאי לבדוק לפני החתימה

כאשר שוקלים כניסה לבית דיור מוגן, מומלץ לבדוק מספר פרטים מסוימים לפני החתימה על החוזה עם החברה שמנהלת אותו, ולרבות סוגיית התשלומים הכספיים והיקף השירותים שניתנים בתמורה להם.  

דיור מוגן הינו מסגרת מגורים שמיועדת לאנשים מבוגרים, בני הגיל השלישי, שמתפקדים באופן עצמאי (להבדיל ממבוגרים סיעודיים שזקוקים לטיפול רפואי צמוד ומתגוררים במוסדות סיעודיים-גריאטריים), ואשר מעוניינים להתגורר בקרב בני גילם, ובמקום שמספק להם מגורים בסביבה מוגנת ובטוחה, חיי חברה, פעילויות פנאי ותרבות, וכן שירותים שונים כגון שירותי הסעדה, שירותי ניקיון, שירותי כביסה, שירותי רפואה, וכדומה.

הדיור המוגן מתאים לקשישים שמתגוררים בגפם או עם בן/בת זוג. במסגרת מבנה הדיור המוגן, הדיירים מתגוררים בדירות אישיות קטנות, מרוהטות ומאובזרות, שכוללות חדר אחד או שניים, בצירוף מטבחון וחדר אמבטיה ושירותים.  בנוסף למתחם הדירות האישיות, קיימים מתחמים ציבוריים שונים לרווחת כלל הדיירים, כגון חדר לובי, פינות ישיבה, חדר אוכל, חדר כושר, קפיטריה, ולעתים אף בריכה ומרכז ספא.

הקריטריונים שמומלץ לבדוק לגבי בית דיור מוגן

בארץ קיימים לא מעט בתי דיור מוגן, ועל כן מומלץ לבדוק אותם ולהשוות ביניהם היטב לפני קבלת ההחלטה בדבר חתימת החוזה מול החברה שמנהלת את בית הדיור המוגן שנבחר לבסוף עבור המבוגר.

כידוע, מדובר בהחלטה בעלת משמעות רבה ואף קריטית, ואשר עלולה באופן טבעי לעורר לא מעט חששות ולבטים, ולרבות בדבר אופן הסתגלותו של המבוגר למגורים במסגרת שכזו. לפיכך, חשוב לא להיחפז בקבלת החלטה בעניין זה, ולשקול היטב את כל הקריטריונים והפרמטרים שכרוכים בה על מנת להבטיח שלמבוגר יהיה אכן נעים ונח להתגורר בבית הדיור המוגן שנבדק עבורו.

עוד חשוב לוודא שהמקום גם עומד בכל החובות שמוטלות עליו לפי חוק הדיור המוגן, תשע"ב-2012, ולשם כך מומלץ גם להיעזר בעו"ד שבקי ברזי חוק זה ומנוסה באופן יישומו בפועל.

בין היתר, מומלץ וחשוב לבדוק את הסוגיות הבאות:

1. מסלולי התשלום. קיימים שלושה מסלולי תשלום עיקריים עבור המגורים בבית הדיור המוגן: מסלול הפיקדון, מסלול דמי הכניסה, ומסלול השכירות החודשית. מפאת חשיבותו המרכזית של נושא זה, ראו פירוט לגביו בהמשך.
2. היקף השירותים ורמתם. חשוב לבדוק מהם השירותים שהמקום מספק ובאיזו רמה (אוכל, כביסה, ניקיון, וכדומה); מי הצוות שמטפל בדיירי בית הדיור המוגן (הן ברמת ההנהלה והן ברמת צוות האחזקה), האם קיים במקום צוות רפואי קבוע ובאיזה היקף, מהן פעילויות התרבות והפנאי שהמקום מספק (אילו חוגים הוא מקיים דרך קבע, האם הוא נוהג לארח מופעי תרבות, לארגן טיולים), אילו מתקנים יש בו (כגון בריכה, ספא, חדר כושר, קפיטריה), ועוד.
3. רמת הניקיון והתחזוקה. מומלץ לערוך סיור בתוך בית הדיור המוגן, ולרבות בתוך הדירות, הקומות, חדר האוכל, חדר המדרגות, ולהתרשם מקרוב מרמת הניקיון והתחזוקה של המקום, והאם מדובר באופן כללי במבנה שנעים ונח לשהות בו.
4. היציבות הפיננסית של חברת הניהול. חשוב לוודא שחברת הניהול מסוגלת לעמוד בכל תנאי התחייבותה לפי החוזה ולספק למבוגר את המגורים בבית הדיור המוגן ברמה גבוהה למשך כל שנות חייו במקום.
5. הסביבה שבה ממוקם בית הדיור המוגן והשירותים שניתנים בה. למשל, כדאי לבדוק האם יש בסביבתו הקרובה חנויות, מרכז מסחרי, סניפי בנק, בתי קפה, מרכזי בילוי, מרכזי תרבות, בתי מרקחת, מספרות, רופאים, וכן כל דבר אחר שדרוש לרווחתו של המבוגר ויאפשר לו למלא באופן עצמאי את צרכיו האישיים מעבר לשירותים שניתנים על ידי בית הדיור המוגן, ובאופן כללי ינעים ככל הניתן את מגוריו במקום.
6. קרבת בית הדיור המוגן למקום המגורים של בני משפחתו של הדייר. חשוב לבדוק היבט זה על מנת לאפשר לבני משפחתו של הדייר לבקר את הדייר בקלות ובתכיפות מספקת. לשם כך יש לבדוק גם את דרכי הגישה לבית הדיור המוגן, ולמשל האם ניתן להגיע אליו באמצעות מונית או האם הוא נמצא בקרבת תחנת אוטובוס, תחנת רכבת, מהם זמני התדירות של האוטובוס והרכבת, וכיו"ב.
7. הסדר סיעודי. חשוב לבדוק מהם הפתרונות שמציע בית הדיור המוגן במידה שחלילה חלה הידרדרות במצבו הבריאותי של המבוגר באופן שגם פוגע בתפקודו העצמאי. לפיכך, כדאי לבדוק האם יש לבית הדיור המוגן הסדר עם מוסד סיעודי חיצוני שנמצא בקרבת מקום אליו, ואשר מאפשר את המעבר של הדייר אליו באופן קל ומהיר יחסית וללא קשיים ביורוקרטיים, וכן להקל על ביקוריו על ידי בן/בת הזוג שלו שממשיך להתגורר בבית הדיור המוגן (במידה שישנם כאלו). לחלופין, כדאי לבדוק האם יש לבית הדיור המוגן אף מחלקה סיעודית משלו עבור דיירים שמצבם הבריאותי הידרדר, ואשר מעוניינים להישאר בסביבתם המוכרת בבית הדיור המוגן, ולרבות בסמוך לבן/בת זוגם (ככל שישנם כאלו, כאמור). אגב, על בתי דיור מוגן שכוללים לפחות 250 דירות, חלה לפי החוק חובה להקים מחלקה סיעודית או לקיים הסדר עם מחלקה סיעודית שנמצאת בסמוך אליהם.
8. תשאול דיירים קבועים. מומלץ מאד לשוחח עם הדיירים הקבועים של בית הדיור המוגן וכן עם בני משפחותיהם, לשאול אותם כל שאלה רלוונטית, ולהקשיב היטב להתרשמותם, חוות דעתם, ורמת שביעות רצונם מהמקום (במידת האפשר, מומלץ לשוחח גם עם אנשי צוות האחזקה של המקום). מטבע הדברים, מובן שמומלץ לתת משקל רב יותר לחוות דעתם של דיירי בית הדיור המוגן מאשר לדבריהם של אנשי השיווק של בית הדיור המוגן, וכי ניתן ללמוד הרבה יותר מחווייתם האישית, האובייקטיבית, והאותנטית של דיירי הדיור המוגן מאשר מהצהרותיהם של אנשי השיווק של המקום.

במידה שעדיין קיימים לבטים לגבי מידת התאמתו של בית הדיור המוגן למבוגר ששוקל לעבור אליו, מומלץ לבדוק האם המקום מאפשר להתגורר בו במשך תקופת ניסיון, ולהתרשם ממנו באופן מעשי וישיר, לפני קבלת ההחלטה הסופית האם לעבור אליו או לאו.

עורכי הדין שלנו זמינים

עבורכם וישמחו לעזור!

ליעוץ אישי וחסוי >

הייעוץ ניתן ללא התחייבות

מסלולי התשלום

מטבע הדברים, לקריטריון הכלכלי יש משקל רב מאד בעת בחירת בית הדיור המוגן עבור המבוגר. לשם כך, על המבוגר לבדוק מראש ולוודא את היקף התקציב העומד לרשותו, ולבחור את מסלול התשלום המתאים ביותר עבורו.

כאמור, קיימים שלושה מסלולי תשלום עיקריים: מסלול הפיקדון, מסלול דמי הכניסה, ומסלול השכירות החודשית, וזאת כפי שיוסבר להלן.

מסלול הפיקדון

מסלול הפיקדון נחשב למסלול הנפוץ ביותר. במסגרת מסלול זה הדייר קונה את זכות המגורים בדירה ששייכת לבית הדיור המוגן באמצעות הפקדת תשלום חד פעמי עם הכניסה לדיור המוגן, שמוגדר כפיקדון, ובנוסף לכך גם משלם דמי אחזקה חודשיים, לצורך כיסוי עלויות האחזקה השוטפות כגון תשלומי דמי ארנונה, חשבונות חשמל ומים, וכיו"ב.

סכומי הפיקדון נעים בדרך כלל בין 100,000$ – 200,000$. עם זאת, ישנם בתי דיור מוגן שמאפשרים להנמיך את סכום הפיקדון בתמורה להעלאת דמי האחזקה החודשיים, וזאת במסגרת המסלול המשולב.

דמי האחזקה החודשיים נועדו כאמור לכסות את עלויות האחזקה השוטפות, כגון דמי ארנונה, דמי חשמל, דמי מים, שירותי נקיון, תיקונים, ושירותים נוספים, ולרוב סכומם נקבע מראש, וזאת בשיעור של אלפי ש"ח לחודש. חשוב לבדוק ולוודא מראש מהו סכום דמי האחזקה החודשיים, האם הסכום מוצמד למדד המחירים לצרכן ובאיזה שיעור, איזה עלויות ושירותים נכללים בתוכו, והאם יש עלויות ושירותים אחרים שיש לשלם בנוסף לו.

אחד ההיבטים החשובים ביותר שיש להיות מודעים אליו בקשר לפיקדון הוא שסכום הפיקדון נשחק מדי שנה בשיעור של 2% עד 3%, בתוספת מע"מ, וזאת עד למספר שנים מקסימאלי, שלרוב מגיע ל-12 שנים. כלומר, מדי שנה מנכים ומפחיתים מסכום הפיקדון 2% עד 3% בתוספת מע"מ, וזאת עד לשיעור הפחתה מקסימאלי. יתרת הפיקדון לאחר הניכוי השנתי השוטף תוחזר לדייר, במידה שהוא יחליט לעזוב את בית הדיור המוגן, או ליורשיו, במידה שהדייר נפטר.

ערבויות לפיקדון. על מנת להבטיח את החזר תשלום הפיקדון, חשוב מאד לקבל ערבויות ראויות מחברת הניהול של בית הדיור המוגן, וזאת למקרה שהחברה תיקלע חלילה לחדלות פרעון ותיכנס להליך פירוק.

בהתאם לתיקון מס' 1 לחוק הדיור המוגן, שנכנס לתוקף בסוף חודש ינואר 2020, חלה על בית הדיור המוגן החובה להעמיד ערבות לפיקדון (תוך החלת עלויות העמדת הערבות עליו). מנגד, חל איסור על הדייר לוותר על העמדת הערובה.

במידה שמדובר בבית דיור מוגן שכבר מאוכלס, הבטוחות כוללות משכנתא, ערבות בנקאית, או נאמנות (העברת 40% מהפיקדון לנאמן לטובת הדייר).

במידה שמדובר בבית דיור מוגן שנמצא עדיין בשלבי הקמה וטרם אוכלס, על בית הדיור המוגן להעמיד לדייר ערבות בנקאית. הדייר יהיה רשאי להחזיר את הערבות הבנקאית לבית הדיור המוגן לאחר שהוא יעבור לגור בו, ולקבל בתמורה הערת אזהרה בדבר התחייבות בית הדיור המוגן לרשום משכנתא לטובת הדייר תוך שנתיים או נאמנות.

מסלול דמי הכניסה

מסלול דמי הכניסה כולל אף הוא תשלום חד פעמי שיש לבצע עם הכניסה לבית הדיור המוגן, והוא למעשה מאפשר למבוגר להתגורר בו עד לסוף ימי חייו.

סכום דמי הכניסה הינו לרוב סכום שנמוך משמעותית מסכום הפיקדון הרגיל, אולם שיעור הניכוי השנתי שלו הינו גבוה בהרבה. שכן, 80% מדמי הכניסה עוברים לחברה שמנהלת את בית הדיור המוגן במהלך 4 השנים הראשונות למגוריו של המבוגר במקום, ואילו 20% הנותרים חוזרים (בצמוד למדד המחירים לצרכן) עם סיום מגוריו במקום, וזאת בין אם בשל עזיבתו ובין אם בשל פטירתו.

מסלול השכירות החודשית

מסלול השכירות החודשית נחשב למסלול הגמיש ביותר, מאחר שהוא פוטר את המבוגר מביצוע תשלום חד פעמי עם כניסתו לבית הדיור המוגן, בין אם בצורת פיקדון ובין אם בצורת דמי כניסה, ובמקומם עליו לשלם דמי שכירות חודשיים סדירים בכל זמן מגוריו במקום.

דמי השכירות החודשית כוללים בתוכם גם את עלות דמי האחזקה החודשית, ועלותם נעה בין 7,000 ₪ לבין 18,000 ₪ לחודש.

בנוסף לשלושת המסלולים הללו, קיים גם מסלול רכישה, שפחות מקובל בארץ. במסגרת מסלול זה הדייר יכול לרכוש דירת שני חדרים במסגרת בית הדיור המוגן, בעלות התחלתית של 250,000$, ובכפוף לרישומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) על שמו. יש גם לקחת בחשבון שמי שבוחר במסלול הרכישה עדיין צריך לשלם דמי אחזקה קבועים, וזאת גם אם הוא אינו מתגורר בפועל בדירה.